PLAN PARCIAL
GRAN MANZANA SIMESA

RENOVACIÓN URBANÍSTICA EXITOSA, ESE HA SIDO EL PROCESO QUE HA VIVIDO CIUDAD DEL RÍO Y QUE SE CONVIERTE EN UN EJEMPLO PARA MEDELLÍN Y EL PAÍS porque representa una nueva manera de mirar la ciudad y constituye una fuente de inspiración para el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (Acuerdo 048 de 2014) que promueve una ciudad más equitativa, sostenible y humana.

Este innovador proyecto urbano, que demuestra cómo el sector privado puede hacer procesos de renovación que se articulen al desarrollo de ciudad, fue posible gracias a la formulación de un plan parcial que convirtió a Ciudad Del Río en un laboratorio vivo donde se experimentan nuevas formas de pensar, construir y vivir una ciudad comprometida con la recuperación del sentido de lo público y la construcción de ciudadanía.

Ese plan parcial sienta un claro precedente para el desarrollo urbanístico de Medellín porque logró no solo construir una propuesta sólida a nivel normativo, sino que fue capaz de trascender la visión y los principios normativos al espacio físico, al crear un urbanismo que materializa el espíritu renovador del plan y les entrega a la ciudad y sus habitantes un espacio ideal para gozar de la vida y la convivencia. El Plan Parcial Gran Manzana Simesa, adoptado por el Decreto 124 de 2006, constituye un hito para la ciudad porque implicaba la transformación del territorio y planteaba la coexistencia entre el sector industrial, que llevaba décadas asentado en la zona, y los nuevos desarrollos de vivienda, comercio y servicios. La propuesta no solo fue innovadora, sino muy arriesgada, y necesitó varios años de negociaciones para llegar a un acuerdo entre los desarrolladores del proyecto, la comunidad, la Administración Municipal y la industria que permanece operando en la zona. El proceso de concertación entre todos los actores implicados contribuyó a enriquecer el proceso y lograr que el Plan Parcial Gran Manzana Simesa se convirtiera en un referente de renovación y transformación urbana.

APUNTES DE HISTORIA

La historia de Medellín, como una ciudad dinámica y emprendedora, está íntimamente ligada al desarrollo industrial que tuvo su auge entre finales del siglo XIX y las primeras décadas del siglo XX, cuando Antioquia se ubicó como el centro industrial del país gracias, en buena parte, a la calidad de la mano de obra, los recursos energéticos, las carreteras con que contaba la región y el ferrocarril de Antioquia. Medellín comenzó a crecer a pasos agigantados al convertirse en un foco de empleo de familias que provenían de todo el departamento y que encontraron nuevas oportunidades en la ciudad.

Durante ese auge industrial nacieron algunas de las empresas más emblemáticas de la ciudad, entre ellas la Empresa Siderúrgica S. A., luego conocida como Simesa, fundada el 7 de julio de 1938, en unmomento en que existía en Medellín una demanda estable de hierro y acero fundido. Las instalaciones se construyeron en terrenos de la finca Las Playas, próximos al Barrio Colombia, en cuyas cercanías ya existía la Fábrica de Cementos Argos, fundada en 1934.

Este florecimiento productivo se incrementaría durante la Segunda Guerra Mundial (1939-1945) y los años de la posguerra, época en la cual se principiaron a fabricar muchos productos que antes eran importados, lo cual despierta una intensa actividad industrial en el país y empieza a forjarse la vocación textilera de Medellín que en 1950 formó, con algunos municipios aledaños, el mayor centro de actividad industrial de Colombia.

Ante el crecimiento de la ciudad, líderes y empresarios de la ciudad comenzaron a reclamar un plan para ordenar el crecimiento y el desarrollo del área metropolitana y fue así como los arquitectos europeos José Luis Sert y Paul Lester Wiener redactan en 1950 un Plan Piloto que fue presentado por el alcalde de Medellín, José María Bernal (1950-1951), donde el río Medellín es visto como la columna vertebral del desarrollo urbano de la ciudad y por lo tanto proponen el tratamiento de las aguas vivas, la canalización, el levantamiento de vías paralelas y la construcción de alcantarillado. Así mismo, es en el Plan Piloto donde se ratifica la concentración de gran parte de la industria local en una zona que hoy conocemos como la avenida de los Industriales.

El asentamiento en el Barrio Colombia de empresas como Argos, Simesa, Erecos, Cartón de Colombia y Holasa, entre otros, hicieron que durante décadas esta parte de la ciudad fuera percibida como un epicentro netamente industrial hasta que, motivados por las políticas de apertura económica implementadas en los años ochenta y noventa del siglo XX, Simesa y Argos deciden salir del sector por razones de competitividad, implementación de nuevas políticas empresariales y circunstancias propias de cada empresa. En el caso particular de Simesa, esta le pertenecía a Colcorp, filial del Banco de Colombia, en el momento en que se fusiona en lo que hoy conocemos como Bancolombia. Es Colcorp, que luego de estudiar varias posibilidades para realizar la inversión en Simesa, estructura en el año 2000 un excelente negocio que consistió, por un lado, en hacer una escisión de la Siderúrgica, creando a Valores Simesa, a la que se le trasfieren, por este proceso, todos los activos no siderúrgicos; y por otra parte, una vez escindida Simesa, vende su participación en esta, al grupo Siderúrgico Diaco.

De esta manera, el Grupo Bancolombia, a través de Valores Simesa, conserva la propiedad del lote donde estaba asentada la industria, siendo este terreno estratégico para el desarrollo de la ciudad. La visión del Grupo Bancolombia al hacer este negocio sería fundamental para la transformación de este sector.

MEDELLÍN SE CONSOLIDÓ COMO LA CIUDAD INDUSTRIAL DE COLOMBIA A MEDIADOS DEL SIGLO XX.

Luego de la salida de Simesa y Argos, se comienza a advertir un cambio en la vocación de la zona que, gracias a su localización estratégica dentro del área metropolitana, es vista como una gran oportunidad para desarrollar nuevos usos del suelo y empieza la aventura de Ciudad Del Río. Jorge Londoño Saldarriaga, quien fue el presidente del Banco Industrial Colombiano y de Bancolombia, de 1996 a 2011, y encabezó el proceso de negociaciones, comenta:

Cuando uno hace un buen negocio está haciendo un negocio que también hace bien a su comunidad. En el caso del lote de Ciudad Del Río eso es evidente. Nosotros nos propusimos hacer un desarrollo que representara el mayor valor para el dueño de esta propiedad, que era principalmente Bancolombia, y estábamos muy comprometidos a que ese lote se valorizara. Había formas de recuperar el dinero muy pronto, pero al vender un lote de 150.000 metros cuadrados, por bien vendido que uno lo venda, no está recuperando el valor que se puede recuperar con el paso de los años con un desarrollo como el que ha hecho Bancolombia allí, a través de Valores Simesa. Eso demuestra que concebir un proyecto que sea importante para la ciudad y la comunidad representa también una mejor manera de disponer de un activo y una mayor utilidad para la entidad”.

LOS PRIMEROS PASOS

La historia comienza con el primer Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que se tuvo en la ciudad de Medellín, el Acuerdo 062 de 1999, donde se sientan muchas de las bases que permiten que hoy se esté desarrollando un proyecto urbanístico como Ciudad Del Río.

La sociedad comercial Valores Simesa, encaminada a la inversión en inmuebles, en títulos, acciones y al desarrollo de actividades comerciales e industriales, estaba convencida de que un terreno situado en una zona tan estratégica de la ciudad, requería un proyecto que uniera el sector y aportara una nueva visión de ciudad. Es así como extienden una invitación a diferentes inmobiliarios a nivel nacional para que orientaran acerca de cuál era la mejor manera de desarrollar los predios, para tener una buena conformación de los mismos, valorizarlos y hacer una valiosa contribución a la ciudad.

En el concurso participaron entre 8 y 10 grupos de diferentes inmobiliarios y finalmente fue seleccionado un consorcio integrado por la firma Londoño Gómez, Coninsa Ramón H y Arquitectura y Concreto, que, luego de analizar la normativa inmobiliaria y realizar rigurosos estudios técnicos y de mercado, concluyen que la mejor manera para desarrollar el predio era mediante un plan parcial.

Para desarrollarlo, el consorcio ganador invita a Londoño Gómez, profesionales en propiedad raíz, para que fueran los coordinadores del plan parcial con un criterio fundamental y era que el proyecto que se realizara, tuviera, desde el punto de vista teórico, el aspecto comercial para poder desarrollar con fluidez el proyecto en el tiempo. Tulio Gómez, gerente de Londoño Gómez, lo explica así:

“De un lado había unos constructores propiamente que le ponían cifras muy concretas al desarrollo constructivo del proyecto y al mismo tiempo éramos desarrolladores que teníamos experiencia en lo que era la conformación de ciudad”.

Para la gestión del plan parcial, el consorcio contrata al arquitecto Juan Carlos García y para el desarrollo urbanístico a Giovanna Spera y Juan Esteban Arteaga, todos ellos con gran conocimiento y experiencia en urbanismo y temas de ciudad. Y empieza entonces una peripecia de varios años de propuestas, negociaciones y validaciones que finalizó, luego de más tres años de trabajo, con la aprobación del Plan Parcial Gran Manzana Simesa a comienzo del año 2006.

Había varias opciones sobre la mesa para desarrollar esos terrenos, que iban desde vender los lotes a diferentes desarrolladores, destinar el suelo a bodegas, a industria pesada y liviana, hasta construir un centro comercial e incluso un estadio. Sin embargo, el consorcio advierte que esta zona puede ser destinada a un proyecto mucho más ambicioso y atrevido que cambiaría el uso tradicional del suelo y la única manera que había de sacarlo adelante era mediante la figura del plan parcial, pues bajo la norma que estipulaba el Plan de Ordenamiento Territorial solo se permitían desarrollos con el mismo uso del suelo y de no más de cuatro pisos. Es así como se toma la decisión de elaborar un plan parcial que incluyera los estudios pertinentes y los diagnósticos para poder decidir el desarrollo futuro de ese lote con la mirada puesta en la construcción de una ciudad más integral. Jorge Mario González, de Londoño Gómez, agrega:

“Nuestra visión de mercado y nuestra visión normativa nos llevó rápidamente a decir: esto tiene que cambiar, aquí debe haber una mezcla de usos. Aquí cabe la vivienda, aquí cabe una actividad diferente de la actividad industrial. Medellín estaba dejando de ser una ciudad industrial, entonces se nos fue configurando la necesidad de plantear el plan parcial y de buscarle usos diferentes al suelo”.

Para llegar a la conclusión de qué es lo más conveniente para desarrollar, se realizaron diversos diagnósticos: de movilidad, ambientales, normativos, sociales y económicos a fin de ir construyendo un escenario para el mercado inmobiliario. Y a partir de esos estudios se fue deduciendo qué tipo de vivienda, y qué cantidad y cómo se podía insertar ese terreno dentro de la oferta de vivienda de Medellín y del valle de Aburrá.

Federico Restrepo Posada, que fue el director del Departamento Administrativo de Planeación del Municipio de Medellín durante la administración del alcalde Sergio Fajardo Valderrama (2004-2007), explica así la figura del plan parcial:

“Al ir cambiando la vocación del sector, la figura de los planes parciales entraron a de- sempeñar un papel fundamental, ya que instrumentalizaron la posibilidad de utilizar grandes fajas del territorio que estaban cayendo en otro uso o en desuso, para aprovechar esos espacios con el fin de hacer procesos de renovación y propuestas urbanas mucho más amables a la comunidad y a la ciudadanía”.

Como la transformación que se planteó para el sector con la salida de Simesa incluía necesariamente vivienda, se empezó a hablar por primera vez de la mezcla de usos. Se trataba de combinar usos industriales pesados con proyectos de vivienda que requería unas garantías mínimas en temas de calidad ambiental. Era una propuesta arriesgada, desde muchos puntos de vista, que requirió casi tres años de negociaciones entre los desarrolladores, los industriales, el Comité Cívico del Barrio Colombia, los equipos técnicos, los arquitectos, los urbanistas y la Oficina de Planeación Municipal, encargada de aprobar el plan.

Ante el inminente cambio de la vocación tradicionalmente industrial del sector, los industriales que estaban operando en la zona manifestaron su preocupación por la posibilidad de poder ser expulsados a causa de la visión de ese nuevo POT. Estas preocupaciones fueron atendidas por diversas entidades, incluyendo el Concejo de Medellín, y se comenzaron a buscar alternativas para evitar la expulsión de las industrias.

Ese trabajo de negociación arrojó varios resultados:

• La determinación de la permanencia de las industrias de Medellín.
• El desarrollo del sector tendría que hacerse necesariamente a través de los planes parciales.
• Los desarrollos por plan parcial debían ser iniciativa de los mismos empresarios.
• Los desarrollos que se fuesen a hacer en el sector tenían que partir del hecho de que el uso principal era el industrial y la adopción de otros usos saldría de un proceso de concertación en la medida en que no fueran contrarios del uso principal de la industria.

El desarrollo de esta propuesta urbana tiene sus raíces en el modelo de ocupación territorial del Plan de Ordenamiento Territorial (Acuerdo 062 de 1999), donde se presenta el modelo de ciudad que se persigue para el periodo 1999/2009, que abrió la posibilidad de desarrollar vivienda en el corredor del río y que se encaminaba a buscar el desarrollo de Medellín hacia el centro del valle, donde están todos los servicios, el metro, las vías principales y las redes de servicios públicos. Este modelo de ocupación quedó plasmado de la siguiente manera:

ARTÍCULO 11º.

Del modelo de ocupación territorial. El modelo de organización espacial o proyecto de ciudad, definido en el Plan de Ordenamiento Territorial, se fundamenta en los principios básicos sobre sostenibilidad ambiental, competitividad, equidad social y equilibrio funcional del territorio. A la vez, se inspira en un imaginario de ciudad deseada que recoge las principales expectativas sociales y ciudadanas e incorpora los principales objetivos planteados para el ordenamiento futuro, los cuales han de procurarse mediante la aplicación de las políticas, estrategias, proyectos, tratamientos urbanísticos y tipos de intervención rural propuestos por el plan.

Los principales componentes del modelo o proyecto de ciudad son:

Un crecimiento orientado hacia adentro, con énfasis en las zonas centrales próximas al río dotado de excelente infraestructura, que experimentan actualmente procesos de estancamiento, degradación o subutilización.

■ Un río Medellín (río Aburrá) integrado espacial y ambientalmente al desarrollo urbanístico de la ciudad, y que aporta significativamente a su valor paisajístico y a su espacio público.

■ Un corredor de servicios metropolitanos de alta calidad urbanística, localizado a lo largo del río, en armonía e integración con usos residenciales y productivos.

■ Una ciudad con una racional mezcla de usos que permite distribuir equitativamente en el territorio las actividades productivas, comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la vivienda.

Teniendo en cuenta esos cuatro componentes, los arquitectos establecieron las principales características que debían regir el plan parcial para el redesarrollo de la zona y responder al modelo de crecimiento hacia adentro, aprovechando de manera eficiente un territorio tan privilegiado en cuanto a su ubicación, accesibilidad, infraestructura y potencialidad. Todas estas consideraciones quedaron consignadas en el plan parcial de la siguiente manera:

ARTÍCULO 7°.

Modelo de ocupación. El modelo de ocupación de este plan parcial se basa en lograr el redesarrollo de un territorio estratégico para fortalecer la plataforma competitiva de la ciudad, aportando un urbanismo eficiente, de alta calidad y adaptabilidad frente a los nuevos requerimientos económicos y sociales de la ciudad, conciliando los procesos de trasformación en el tiempo entre redesarrollos nuevos y los usos existentes, cuyas expresiones son: un espacio público como principal estructurante urbano, un medio ambiente que evoluciona hacia una mejor calidad regida por la “Sana Mezcla de Usos” y una forma de ocupación del territorio determinada por el derecho de permanencia voluntaria de las actividades industriales existentes. Cerca de cuatro años más tarde de haber sido aprobado ese POT, los mismos industriales vuelven a sentarse a la mesa a negociar el Plan Parcial Gran Manzana Simesa propuesto por Valores Simesa, pero a diferencia de las primeras negociaciones donde todos tenían el mismo objetivo, ahora existían entre los desarrolladores y los industriales intereses divergentes. Por un lado, Valores Simesa pretendía iniciar un redesarrollo de la zona, que incluía vivienda, comercio y servicios, mientras que por otro, algunos industriales, como Holasa y Smurfit Cartón de Colombia, querían continuar su labor productiva en el sector y a primera vista este fin era incompatible con la nueva propuesta urbanística.

LOS INDUSTRIALES SE SIENTAN A NEGOCIAR

Aunque los industriales estaban de acuerdo en la conveniencia del plan parcial y había un interés común en sacarlo adelante, el proceso de la concertación fue complejo, pues hasta ese momento la convivencia entre la vivienda y las industrias había sido una mezcla de usos inédita y los industriales mostraron su resistencia hacia la nueva propuesta por el temor de enfrentar posibles conflictos de convivencia con sus nuevos vecinos.

El gran reto del plan parcial consistía en conseguir que pudieran entrar nuevos usos en el sector sin necesidad de que las industrias que ya estaban asentadas y operando se tuvieran que ir de la zona. Era un proceso complejo porque no se contaba con ningún antecedente en la ciudad. El arquitecto Juan Carlos García, uno de los artífices del plan, así lo explica:

“El reto del plan parcial es coexistir en una zona industrial, pero con desarrollos de vivienda, comercio, servicios y oficinas. Usos nuevos que en principio eran incompatibles con el uso industrial que existía. Entonces, el plan es un diseño pensado para que pueda entrar un uso nuevo, que es la vivienda, pero que las industrias que estaban en el sitio no se tuvieran que ir. Ese proceso, para ponernos de acuerdo de cómo hacer un diseño que fuera compatible en los usos, tomó tres años porque era de una gran complejidad. Se demostró que sí es factible construir una solución a favor de todos, tanto de los que existían primero como de los nuevos usos, y poder llegar a compartir un territorio donde se creía que eso era imposible”.

Holasa, una de las industrias más importantes y antiguas en el sector, se unió a otros industriales para crear su propio equipo de ambientalistas, abogados y urbanistas, a fin de hacer frente a la propuesta de Valores Simesa. El ingeniero civil Pablo Emilio Arango fue uno de los profesionales contratados por Holasa para estudiar la propuesta y su trabajo aportó elementos importantes que permitirían la convivencia entre la vivienda y la industria.

Para hacer posible lo imposible, el plan parcial introdujo una serie de mecanismos que lograron conciliar los intereses divergentes. Uno de esos mecanismos fue la inclusión en el plan de tres premisas: autonomía, convivencia y flexibilidad. Estos principios quedaron consignados en el plan parcial de la siguiente manera:

■ Autonomía: el Plan de Ordenamiento Territorial asigna al sector el uso correspondiente a las Áreas de Producción de Gran Empresa y establece el derecho de permanencia de las actuales actividades industriales, hasta cuando ellas mismas decidan cesar en su operación. Significa esto, que tales empresas deben poder soportar sus decisiones de permanencia o cese de sus actividades, mediante una condición que sea acogida como regla general para el sector y que se identifica, para efectos del presente plan, como Principio de autonomía.

■ Convivencia: se evoca en el presente plan parcial para permitir la relación en el tiempo del uso industrial existente con los nuevos usos que llegare a generar el redesarrollo, bajo la condición de la sana mezcla de usos, a partir del derecho de permanencia de los usos existentes y de la protección de los nuevos usos frente a los impactos ambientales que los usos existentes les pudieren generar, posibilitando la aparición de vivienda, bajo condiciones de tratamiento ambiental del sector, en un proceso de transformación en el tiempo.

■ Flexibilidad: se sustenta en que, dada la ubicación privilegiada del sector en un sitio de alta conectividad con el resto de la ciudad y del área metropolitana y la gran dotación de todas las infraestructuras de que dispone, resulta altamente estratégico otorgarle al polígono la mayor posibilidad presente y futura de utilización en una amplia gama de actividades; debido a la aceleración de los ciclos económicos que hoy caracteriza a las actividades productivas y de servicios en todo el mundo, el tiempo presente es incierto, en cuanto a la posibilidad de identificar de manera detallada e invariable las actividades específicas para ser desarrolladas en cada proyecto a futuro, por lo que se incorpora este principio, de forma tal que cumpliendo con una distribución porcentual de grupos de usos y estableciendo las restricciones de compatibilidad de actividades que son indispensables, se garantice la mayor diversidad de usos posibles actuales y futuros, buscando la racional y eficiente utilización de suelos estratégicos para la ciudad, siempre respetando la matriz de usos y actividades contenida en el presente documento.

En resumen, esas tres premisas permiten que cada empresa sea autónoma para decidir hasta cuándo se queda operando en el sector, asegura la coexistencia y la sana mezcla de usos y garantiza la diversidad en los usos estratégicos del suelo.

Este proceso es inédito en el ámbito nacional, e inclusive en Latinoamérica, porque siempre se ha pensado que es incompatible la vivienda con el uso industrial, lo cual tiene su explicación en los niveles de impacto ambiental de la actividad industrial. En el caso específico de Ciudad Del Río, el experimento funcionó porque las industrias que permanecían, como Holasa, Smurfit Cartón de Colombia y Erecos, no producían un alto impacto ambiental y eso hizo posible la mezcla de usos.

El derecho de permanencia de la industria reglamentado en el POT y recogido en el plan parcial en el principio de autonomía, implica que las nuevas actividades, sobre todo la vivienda, son las que deben asumir las condiciones de mitigación de impactos de las empresas que continúen funcionando. Juan Carlos Walter Isaza, vicepresidente administrativo de Holasa, lo explica:

“Respetando ese derecho de permanencia y permitiendo la construcción de vivienda, se definió que para poder respetar esa permanencia, los nuevos usos no podían afectar las empresas. Me explico: si usted va a poner un uso cerca de la empresa, y va a recibir un impacto por fuera del protocolo ambiental que tiene la empresa, es usted, como nuevo uso en el sector, el que debe tomar las medidas de mitigación correspondientes. Es decir, si una vivienda va a recibir algún efecto por la industria, es al constructor al que le correspondería hacer los diseños y la insonorización, y demás aspectos para que este uso no lo afectara”.

Para la aplicación práctica de estos conceptos que tienen que ver con el derecho a la permanencia, el plan desarrolla tres ámbitos:

• El diseño urbano, que establece condiciones de mitigación de impactos entre empresas activas y redesarrollos.
• La disposición de usos del suelo y de condicionamientos a las nuevas actividades, en especial la vivienda, para proteger la actividad productiva, mientras esta exista.
• La definición de un “Protocolo ambiental” que determina las características y los procedimientos que permitan jurídica y operativamente manejar la transición prevista y el papel de los diferentes actores y autoridades en la materia, para hacer viable la convivencia entre las empresas y los nuevos desarrollos.

EL PROTOCOLO AMBIENTAL

En realidad el Plan Parcial Gran Manzana Simesa es innovador porque creó una manera completamente nueva de hacer las cosas, que estuvo basada en lo que se conoce como protocolo ambiental. Este mecanismo es un acuerdo entre las partes de respetar unos parámetros y unos procesos ambientales, para que se pueda dar la colindancia y la convivencia de usos, en principio incompatibles.

La oposición inicial de los industriales de la zona estaba justificada en gran parte por el temor de entrar en conflictos con los nuevos habitantes del sector por sus impactos ambientales, así que para mitigar esos temores se realizaron mediciones muy precisas durante más de un año de la contaminación real del sector en cuanto a ruido, material particulado y hollín en el aire. Los resultados arrojados por el estudio concluyeron que la contaminación del aire y de ruido que aportaban las fábricas no era tan significativa en relación con el impacto producido por el transporte público de la autopista y de la avenida Las Vegas.

Con los resultados de esas mediciones se dio paso a la negociación del plan parcial que, además, determinó la distancia entre las industrias y la vivienda a través de la creación de tres parques, Parque de las Flores, Parque de Simesa y Parque de los Colores, como parte del aislamiento y de mitigación de impactos ambientales entre las zonas industriales y las zonas con nuevos desarrollos.

Carlos Guillermo Posada, gerente de Valores Simesa, lo explica:

“El protocolo ambiental, que es parte de la esencia y el éxito de este plan parcial, consiste en que las industrias que estaban presentes en ese momento hicieron unas declaraciones del impacto que producían y se comprometieron a que no crecerían ese impacto. Por el contrario, la actividad nueva que venía era consciente de que estaban esas condiciones y en consecuencia, el desarrollo que hicieran tenía que comprometerse a hacer las mitigaciones que fueran necesarias para no entrar en conflicto con la industria. Adicionalmente a eso, en la misma conformación del desarrollo urbano de la tierra se generaron una serie de espacios, a través del urbanismo, que hacían un terreno de mitigación, de esa manera el parque se conformó en una forma lineal entre el lindero que habría entre los terrenos de Valores Simesa y Holasa. En el sector sur, igualmente, se conforma un parque en los terrenos de Cartón Colombia para independizarse de los futuros desarrollos en el predio de Valores Simesa y en la parte norte, en el lindero con Erecos, también se estableció otro parque lineal que es lo que da la estructura fundamental al desarrollo urbano”.

Por su parte, Juan Carlos Walter Isaza, de Holasa, describe así el proceso para la definición del protocolo ambiental:

“Para esa permanencia definimos un protocolo ambiental, en el cual medimos como línea base el que las condiciones imperantes a nivel de efectos ambientales no las podía desmejorar nadie, y tomamos entonces una foto, una línea base de cuáles eran esas condiciones y se dejaron registradas de tal forma que fueran medibles en cualquier momento y que si alguien fuera a salirse de ese nivel tenga unas medidas de cómo cuantificar si se está desviando o no. Llevamos desde el 2006 hasta el 2015 y no ha habido problemas con el factor ambiental”.

Una de las consideraciones sustanciales que tuvo el plan parcial fue la de concebir las etapas de desarrollo basadas en eventos y no en fechas específicas. Hasta ese momento, lo usual era que los planes de desarrollo tuvieran un cronograma medido por fechas, pero lo que se definió, en este caso, fue que el desarrollo estuviera basado en eventos y en los acontecimientos amarrados a esos eventos.

Para explicarlo, Pablo Emilio Arango agrega:

“Un evento ambiental es todo aquello que produzca un cambio sustancial en las condiciones ambientales del sector. Por ejemplo, ya tuvimos un primer evento ambiental con la salida de Erecos. Esta es una fábrica que produce adobes refractarios que expulsaba material particulado a la atmósfera. Entonces, una de las condiciones del plan parcial de Simesa era que ese sector al lado de Erecos no era desarrollable en ese momento hasta tanto se diera el evento de su salida. Entonces, hoy ya tenemos un evento ambiental que abrió las posibilidades de nuevos desarrollos”.

Luego de este proceso de concertación, el 17 de enero de 2006 se aprueba el decreto del plan parcial, pero fue condicionado por el Área Metropolitana del Valle de Aburrá hasta la presentación de unos nuevos estudios ambientales que demostraran la viabilidad de la convivencia, que es uno de los principios fundamentales. Finalmente, a mediados del año 2007, luego de nuevos estudios, se logró la plena aprobación desde el punto de vista ambiental del planteamiento del plan parcial y en ese momento comienzan las demoliciones y las obras para desarrollar el proyecto urbanístico.

Diez años después de haber sido aprobado el Plan Parcial Gran Manzana Simesa, ninguna de las partes niega los momentos tensos y complejos que tuvieron que atravesar para lograr su aprobación, pero todos coinciden en su satisfacción y orgullo por haberse convertido en una inspiración para la nueva visión de ciudad que se está forjando.

LA GRAN MANZANA SIMESA

En un principio, la propuesta urbanística de Ciudad Del Río fue vista como temeraria. Imaginar un sector donde pudieran convivir una industria al lado de clínicas, vivienda, hoteles, un museo y restaurantes era una visión completamente novedosa de ciudad y despertó mucha desconfianza. Pero el tiempo le ha dado la razón y hoy en día hay propuestas para desarrollar varias “ciudades del río” a lo largo del corredor fluvial.

El Plan Parcial Gran Manzana Simesa intervino una zona situada en el Barrio Colombia con un total de 306.225 metros cuadrados, que está constituida por unos predios rodeados por vías donde inicialmente estaba localizada la Siderúrgica Simesa y que posteriormente fue conformada por las empresas Erecos S. A., Smurfit Cartón de Colombia S. A. y Holasa S. A. y un conjunto de predios de menor tamaño igualmente destinados a actividades productivas.

Este sector se encuentra localizado en el área de influencia del río Medellín y dentro de lo que el POT ha denominado corredor de servicios metropolitano. Este corredor está ubicado en un punto estratégico de la ciudad gracias a su conectividad con el resto del área metropolitana y está delimitado por algunas de las vías estructurales de la ciudad como son la avenida Guayabal, la carrera 65 hacia el costado occidental, la calle 10 y la avenida de los Industriales (Las Vegas). Además, está próximo a dos estaciones del metro: El Poblado e Industriales.

El área total de la Gran Manzana es 306.215 m2, dividida así:

Bloques de propietarios		Área bruta en metros cuadrados
A	Valores Simesa	140.738,53
B	Erecos	44.979,70
C	C. Colombia	43.837,70
D	Holasa	60.890,93
E	Otros predios	15.769,00
Total		306.215,86

Durante el siglo XX, los modelos de desarrollo urbano de Medellín permitieron que la ciudad fuera creciendo hacia las laderas. Para atajar ese fenómeno, el Plan de Ordenamiento Territorial de 1999 establece un modelo de ciudad que fomenta el “crecimiento hacia adentro” y plantea otras premisas como la “sana mezcla de usos”, la “consolidación del corredor metropolitano” y “la utilización racional del territorio urbano”. Todos estos propósitos fueron incluidos en la redacción del Plan Parcial Gran Manzana Simesa, pero lo realmente novedoso y revolucionario fue el hecho de haber introducido los mecanismos y reglas de juego que han permitido la coexistencia de actividades industriales con nuevos usos del suelo como vivienda, comercio y servicios.

Todos estos propósitos fueron incluidos en la redacción del Plan Parcial Gran Manzana Simesa, pero lo realmente novedoso y revolucionario fue el hecho de haber introducido los mecanismos y reglas de juego que han permitido la coexistencia de actividades industriales con nuevos usos del suelo como vivienda, comercio y servicios.

Esa sana mezcla de usos transmite un mensaje a la ciudad y es que debemos construir una ciudad sostenible y donde todos cabemos. Según Jorge Pérez Jaramillo, director del Departamento Administrativo de Planeación (2012-2015),

“Medellín es un ejemplo internacional en términos de evolución de la industria hacia un modelo de producción más limpia, con mucha tradición en ingeniería de calidad ha logrado entender que industria y vida urbana no son incompatibles. Yo creo que la Gran Manzana lo ejemplifica. Con Holasa y Cartón de Colombia funcionando, existen clínicas, hoteles, centros culturales, de modo que Ciudad Del Río tiene una virtud para la ciudad y es que ha mostrado un camino y una ruta que la ciudad puede ir recorriendo gradualmente. Yo creo que en el futuro muchos ciudadanos, muchos inversionistas y muchas personas entienden que por ahí hay una posibilidad de hacer una ciudad mejor”.

Una ciudad mejor que la arquitecta Giovanna Spera supo leer e interpretar para diseñar su propuesta urbana (detallada en el siguiente capítulo), donde pudo materializar y hacer realidad todas las intenciones y propósitos del plan parcial en un espacio físico que se transformó para crear una ciudad moderna, cosmopolita e incluyente. Al respecto, Carlos Guillermo Posada, gerente de Valores Simesa, agrega:

“Era muy difícil pensar hace unos años que aquí pudiera haber lo que hoy existe, esto era un terreno destinado a actividad de industria y hoy es un terreno destinado a la vida de la ciudad desde el punto de vista urbano, se vive, se goza y se disfruta con todo tipo de posibilidades, por eso es esperanzador”.

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS

Como parte fundamental del plan parcial también era necesario pensar en los aportes que le iba a dejar el nuevo desarrollo a la ciudad y en consecuencia, para el terreno de la Gran Manzana Simesa, las cargas implicaron hacer unos desarrollos de vías, de iluminación, de redes de servicios públicos, alcantarillado y adicionalmente la dotación de los parques que son terrenos que se cedieron a título gratuito al municipio. De esa manera, en el plan parcial integral, que compromete no solo a Valores Simesa, sino también los terrenos de Erecos, Holasa y Cartón Colombia, se estableció ceder alrededor del 40% de los 300.000 metros cuadrados del terreno para el desarrollo de las vías y los parques.

En el caso de Valores Simesa, del predio de 141.000 metros cuadrados quedaron disponibles para el desarrollo de las construcciones 85.000 metros, cediendo algo más de dos y media hectáreas para parques y una parte importante también para las vías.

Así mismo, como parte de la contribución y de las obligaciones para este terreno, el proyecto tenía que aportar tres equipamientos nuevos: uno para actividad cultural, el otro para actividad deportiva y el último a una actividad de emprendimiento y formación empresarial. Valores Simesa, que siempre le apostó al equipamiento cultural, logró consolidar la idea de permitir que Talleres Robledo, que era parte de los edificios más significativos que tenía la Siderúrgica Simesa y que hicieron parte de la génesis en la década de 1930, permaneciera como un testigo del desarrollo industrial de la zona.

Respecto al tema de las obligaciones urbanísticas, Jorge Pérez, director del Departamento Administrativo de Planeación, comenta:

“Ciudad Del Río representa que un tema conflictivo de Medellín, como lo son las obligaciones urbanísticas, demuestra que es posible y que ha sido positivo utilizar ese instrumento para generar valor para los ciudadanos, la ciudad en general y también para la propia inversión privada. Uno podría decir que Ciudad Del Río tiene en las contribuciones un agregado de valor para la propia inversión privada que se ha asentado en la zona. En la medida en que se arma un círculo virtuoso, se hace el esfuerzo de aportar obligaciones urbanísticas, pero las obligaciones urbanísticas cualifican la urbanización y al cualificar la inversión se mejora y se equilibra la calidad del desarrollo. De modo que Ciudad Del Río va ejemplificando aprendizajes positivos para la ciudad”.

El Plan Parcial Gran Manzana Simesa es, sin duda alguna, el plan parcial más exitoso que se ha desarrollado en la ciudad y que ha permitido la concreción de la posibilidad de que convivan usos que normalmente son excluyentes: la industria y la vivienda, el comercio y los servicios, la actividad cultural, la actividad recreativa; todos estos intereses convergen en el mismo espacio gracias a la planeación, al establecimiento de unos principios, unos objetivos y unas estrategias concretas que hicieron posible la construcción de una ciudad para la ciudad.

OBJETIVO GENERAL DEL PLAN PARCIAL

Partiendo del Modelo de Ocupación definido en el Plan de Ordenamiento Territorial, la localización estratégica y las actividades actuales que se desarrollan en el Área de Planeamiento de la “Gran Manzana de Simesa” se propone su articulación al corredor del río promoviendo su transformación con nuevas actividades de producción limpia y compatible con otros usos urbanos, de forma tal que permita una adecuada mezcla y sana convivencia de usos y actividades que contribuyan a consolidar la ciudad como una plataforma regional y competitiva, teniendo como fundamentos para el desarrollo de este proceso de transformación los principios propios de Autonomía, Convivencia y Flexibilidad.

ESTRATEGIAS

▪■ Identificar las determinantes metropolitanas que inciden en el área de planificación en materia de movilidad, usos y capacidad de soporte para generar un desarrollo óptimo e intensivo del territorio dentro del contexto urbanístico metropolitano.

▪■ Articular los elementos estructurantes del espacio público de la ciudad y del entorno del área de planificación e integrarlos como determinantes a la propuesta de estructura urbana; el eje ambiental que se ha de crear en la avenida de los Industriales, la articulación con el circuito que se va a constituir entre el antiguo Vivero Municipal y el Zoológico, conexión oriente/ occidente, generando un nuevo eje trasversal al sistema longitudinal del río y en general a un sistema de parques y núcleos de equipamientos de ciudad.

▪■ Dirigir la aplicación de la política de “sana mezcla de usos” establecida por el POT, reconociendo que estos nuevos desarrollos harán parte del corredor de servicios metropolitanos y del sistema de centralidades de jerarquía metropolitana, de manera que promuevan la aparición de múltiples usos de carácter central compatibles entre sí, los cuales podrán incorporarse previa la adopción de las medidas que protejan esos nuevos usos de los impactos existentes en el sector o que protejan al sector de los impactos que generen los nuevos usos.

▪■ Establecer una estructura urbana integrada a la ciudad en cuanto a espacio público, a circulaciones vehiculares y peatonales; así mismo, crear un sistema de parques y núcleos de equipamientos, claramente reconocible por los ciudadanos por su disposición abierta y continua, posibilitando que las nuevas áreas recreativas y de servicio público sean disfrutadas en igual medida por cada uno de los proyectos individuales que hacen parte de la estructura del espacio privado del plan y por los sectores cercanos.

OBJETIVO DESDE LO AMBIENTAL

Generar las condiciones de sostenibilidad ambiental dentro de esta planificación y de futura gestión, que posibiliten la permanencia de los usos industriales existentes, y la convivencia de estos con los nuevos usos que genere el redesarrollo, mediante un manejo acertado de la sana mezcla de usos.

OBJETIVO DESDE LA MOVILIDAD

Optimizar las enormes posibilidades que ofrece este territorio en materia de movilidad por encontrarse servido por el principal eje de movilidad metropolitana vehicular y de transporte masivo, de tal forma que sea posible integrar los nuevos desarrollos a este sistema, complementando la oferta de infraestructura y racionalizando su utilización.

OBJETIVO DESDE LO SOCIAL

Construir las instancias de participación social, concertación y corresponsabilidad que posibiliten el redesarrollo en el tiempo, de los objetivos, políticas y estrategias del modelo de ocupación propuesta en el presente plan parcial.

OBJETIVO DESDE LO ECONÓMICO INMOBILIARIO

Crear múltiples opciones de utilización de la estructura urbana del área de planificación, mediante la asignación de usos propios del corredor metropolitano, de forma tal que la oferta de suelo para la localización de ellos pueda ser concordante con las demandas del mercado existentes en el momento de ejecutarse cada etapa de redesarrollo, contemplando un régimen de interrelaciones que autorregule y condicione la intensidad de los usos.